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多国房地产市场显现降温迹象:房屋销售减缓 购房信心下滑
日期:2019-01-29     来源: 经济参考报

【连云港传媒网】从北美洲的美国、加拿大,到欧洲的意大利、英国,再到亚洲的新加坡,不少国家和地区都出现房屋销售减缓、信心下滑的迹象。

信心下滑 销售下跌

2018年美国房价增速放缓,此前房价一?#25918;?#21319;所累积的价格增幅已经超过收入增速,削弱了消费者的购房能力,拖累购房信心下滑。美国房贷机构房利美今年1?#36335;?#24067;的调查报告显示,由于抵押贷款利率上涨以及房价攀升,2018年12月美国购房信心指数环比下滑2.7点至83.5点。

从销售数据上看,去年12月美国房屋销?#24247;?#33267;三年来最低值。根据全国房地产经纪人协会的数据,去年12月美国现房销售量下滑6.4%,考虑季节性因素后折算为年化499万套,是自2015年11月以来的最低值,同比暴跌10.3%。2018年全年房屋销量下降3.1%,达到534万套,也是2015年以来最低。

在澳大利亚,悉尼和墨尔本房地产市场价格跌至新低,令澳大利亚房地产市场信心降至谷底。数据显示,目前悉尼的房价比2017年顶峰时期下降了11.1%。澳大利亚房地产行业协会与澳新银行本月公布的一份联合调查显示,2019年一季度的澳大利亚房地产行业整体信心指数下降3个点至123点,较去年同期下降15.5点,为2013年9月以来的最低水?#20581;?/p>

在欧洲,意大利房地产市场也表现不佳。和欧洲其他国家的房地产价格相比,意大利房价显然已经停滞不前,同比下跌了0.4%,下跌幅度较为温和。同期欧洲其他国家的房地产价格平均上升了4.3%。

英国“脱欧”的不确定性导致伦敦地区房屋交易意愿下降。根据LonRes的数据,英国伦敦地区2018年房屋换手率同比下跌14%。从伦敦开始的房屋交易萎缩逐渐影响到外围地区,英国皇家特许测量师学会对短期内英国房价的展望,已经下跌到1999年以来的最低水准。

在亚洲,2018年第四季度,新加坡住宅价格出现过去六个季度以来的首次下跌。根据新加坡市区重建局今年1月初公布的数据,2018年第四季度,新加坡私人住宅价格下跌0.1%,市区黄金地段的房价下跌1.5%。

 融资紧缩 经济放缓

不少国家房地产市场出现降温的背后,存在一些共同因素,如贷款利率升高,融资收紧,以及经济出现放缓迹象等。

路透社报道称,美国房地产市场出现调整,是受?#38477;?#25276;贷款利率升高以及土地和劳动力短缺的影响,这导致房地产库存紧张、房价上涨。尽管2018年12月的工?#25910;?#24133;达到3.2%,自2012年以来首次超过房价涨幅,但经济学家警告说,美国2017年年底进行的税制改革减少了抵押贷款利息和房地产税的抵扣,因而降低了拥有房屋所有权的吸引力。根据Mortgage News Daily的数字,美国30年期固定贷款利率一度在2018年10月?#40644;?%,触及八年高点,使?#23186;?#36151;成本大大增加。该指标在2018年12月出现下滑,从月初的4.85%降至年关时的4.61%,但同比?#28304;?#20110;高位,不利房地产市场扩张。

澳大利亚方面,澳大利亚房地产行业协会首席执行官肯·莫里森表示,受到融?#26159;?#36947;紧缩、对经济前景不乐观态度的影响,作为澳大利亚经济的一大驱动力,房地产行业正在放缓。调查显示,维多利亚州和新南威尔士州的信心指数下降幅度最大,债务融资可用性的预期在过去12个月内下跌了20个指数点;对住房资本增长的预期降至-23指数点,为2011年调查开?#23478;?#26469;的最低水?#20581;?#21463;访者认为,未来一年融资的可用性将进一步恶化。

加拿大房地产市场自从金融危机以来出现大幅上涨,但同时也带来了房地产相关债务的剧增。自2008年以来,加拿大的住房债务额已经从相当于?#29992;?#25910;入的150%上升到2018年的178%。在过去18个月,加拿大银行已经将利率提高了五次,高负债的购房者财务压力上升,预计2019年新房销售将更为缓慢。与此同?#20445;?#25269;押贷款压力测试也使得不少?#29992;?#27814;为风险更高的私人房屋抵押贷款借贷者。

新加坡金融管理局最新数据显示,2018年前11个月,新加坡住房贷款增速放缓至1.9%,不及2017年增速4.2%的一半。2018年7月5日,新加坡金融管理局、国家发?#20849;?#21644;财政部联合发布公告,从7月6日起,上调额外买家印花税税率5至15个百分点,并收紧贷款限额。新加坡政府称,该举措旨在使房地产市场降温,维持房价涨势与经济基本面一致。

前景谨慎 走?#21697;?#21270;

一项路透针对地产业专家的调查显示,美国今年房价涨势料将呼应经济动能大幅放缓,专家们多认为房地产交投已过高峰。根据房利美的报告,受访者中认为眼下是购房好时机的比例环比下降了12个百分点至11%,而认为适?#19979;?#25151;的人数上升了1个百分点达到36%。展望未来,消费者预计2019年房价增速仍将继续放缓。

对于英国房地产市场,最为乐观的英国主要抵押贷款机构之一哈利法克斯公司预测,2019年英国房价有望迎来2%至4%的增长。但英国央行去年11月认为,在最坏情境下,“无协议脱欧”将导致英国房价下跌30%。不过,由于英国住房刚需强劲,加上抵押贷款利率保持低位、就业率创新高等因素支撑,多数机构预测,今年英国房价将保持平?#28982;?#23567;幅下跌,即便出现“无协议脱欧”,楼市可能会短期震荡,但不大可能崩盘。

此外,分析人士认为,由于限制外国人购房,澳大利亚、加拿大等国房地产市场降温将难以得到资金流入的支持。澳大利亚方面,莫里森表示,外国投?#25910;?#24050;被拒之门外,信贷供应紧张,最大的住宅市场迅速疲软。去年第四季度,澳大利亚新房市场上的外国投?#25910;?#20165;占6.5%,与2014年下半年的16.8%相比大大降低。

在主要国家出现房价下调的同?#20445;?#19968;些国家和地区的房地产市场仍然保持荣景。比如欧洲的一些国家去年房地产市场维持增长,显示并未出现全球房价普跌的局面。

 

[责编:叶书均]
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